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Real Estate

BIM, diseño de alternativas en Real Estate

Por DOTGIS

BIM, diseño de alternativas en Real Estate

“Ya no se hacen casas como antes”… Te suena, ¿cierto? Si somos sinceros, se trata de una frase cargada de razón. Eso sí, tenemos que darle un giro de 180 grados a sus connotaciones negativas. Y es que la forma de afrontar un proyecto en Real Estate se ha digitalizado enormemente en estos años. Buena “culpa” de ello lo tiene el auge de las metodologías BIM y GIS. ¿Qué son y por qué tienen tanto éxito?

Seguramente, una palabra que oyes por todas partes es “innovación”. Lo habrás hecho tantas veces que en ocasiones habrá perdido su significado. Sin embargo, la innovación no debe convertirse en una muletilla superficial y vacía por parte de las empresas. Los negocios de Real Estate con más éxito ya lo saben y tienen muy claro en qué fijarse para conseguirla.

Esta mirada al futuro aparece en estudios como el de Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2020, elaborado por PwC y el Urban Land Institute, del que podemos extraer las siguientes:

  • Real Estate apuesta por ser un sector amigable con el medio ambiente.
  • El 67% de los encuestados están preocupados por la subida de costes de construcción.
  • Se tiene en valor la conectividad con las infraestructuras de transporte.

Actualmente, con la nueva normalidad, han aparecido nuevos factores de interés a tener en cuenta por las empresas de Real Estate. A nivel nacional, podemos atender la publicación de CaixaBank Research. En ella, se plasman conclusiones tan interesantes como:

  • El precio de la vivienda podría retroceder entre un 6% y un 9% hasta 2021, no recuperándose del todo hasta 2024.
  • Pasar más tiempo en casa puede cambiar las preferencias de los consumidores, valorando más el espacio disponible que vivir en grandes núcleos urbanos.
  • Se buscarán zonas bien conectadas con los espacios de trabajo.

Son tiempos en los que las empresas de Real Estate necesitan la máxima rentabilidad en sus inversiones. Para ello, deberán reducir todo lo posible costes, como los de construcción. Además, deberán atender a las nuevas prioridades de sus clientes en lo que a ubicación se refiere, así como prestar atención a la sostenibilidad de sus operaciones.

En todo esto pueden echar una mano las soluciones innovadoras y digitales que son fruto de la integración entre los Sistemas de Información Geográfica (GIS) y la metodología BIM (Building Information Modeling).

¿Cómo lo hacen? Os traemos algunas de sus aplicaciones más interesantes, además de hacer una breve introducción a esta metodología que supone el presente y el futuro del sector Real Estate.

Qué es BIM

Según la Norma ISO 19650, que estandariza el trabajo con BIM, éste se define como:

“Uso de una representación digital compartida de un activo construido, cuyo fin es facilitar los procesos de diseño, construcción y operación, y formar una base confiable para las decisiones.”

De esta definición podemos extraer varios puntos interesantes para comprender el concepto BIM:

  • Con BIM se consiguen gemelos digitales de los activos de un edificio o infraestructura.
  • Es un recurso que puede compartirse entre todos los agentes implicados.
  • Se deduce que BIM es aplicable a todo el ciclo de vida de la construcción, desde el diseño, hasta su mantenimiento y explotación.
  • BIM supone una herramienta muy valiosa para una gestión óptima de los recursos mediante decisiones basadas en datos.

BIM es una forma de afrontar un proyecto de construcción, no es un software concreto, sino que va más allá. Con BIM se tienen datos precisos, fiables y actualizados de todos los elementos que intervienen en dichos proyectos.

Integración BIM-GIS

La integración de BIM con los Sistema de Información Geográfica (GIS), facilitan a las empresas de Real Estate maximizar su rentabilidad. GIS es una herramienta con la que consultar información geoespacial, analizarla, editarla, y representarla en mapas y otros formatos. Por la propia importancia que tiene la componente geográfica en variados sectores, los GIS son un recurso práctico para muchos ámbitos.

Los negocios inmobiliarios y sus clientes se ven mutuamente beneficiados con las prestaciones que la inteligencia de localización les ofrece.

Una de las más destacadas es el asesoramiento para escoger la mejor zona para vivir. Estas recomendaciones personalizadas se realizan a partir de las preferencias del comprador, que se contrastan con la información disponible sobre los diferentes barrios.

Mediante la integración BIM-GIS, se combinan la componente geográfica que aporta GIS con datos específicos del edificio (distribución de espacios, cableado eléctrico, tuberías de agua y gas, texturas de las superficies, etc.).

Así, los constructores y responsables de mantenimiento saben la situación precisa de cada elemento propio de la construcción, además de conocer factores externos relacionados con el terreno y sus alrededores (orientación, incidencia de luz natural, infraestructuras y servicios cercanos, variables topográficas…). 

Este trabajo coordinado BIM-GIS hace que las empresas puedan ofrecer a sus clientes una información más detallada de sus proyectos, de manera que estos conozcan mucha más información que la tradicionalmente aportada. De esta forma, los interesados en el inmueble podrán previsualizar cada detalle del mismo a un nivel muy alto de exactitud.

¿Por qué tienes que usar BIM en Real Estate?

Esta monitorización de los activos trae consigo una serie de beneficios. Estas ventajas son, en gran parte, las impulsoras de la tendencia del uso de BIM cada vez en más construcciones.

De hecho, desde 2018 la legislación española obligó a usar BIM en las edificaciones con un presupuesto mayor de 2 millones de euros y financiados públicamente. En 2019, esta obligatoriedad se amplió a todos los proyectos con fondos públicos.

Podemos resumir las principales ventajas del uso de BIM en la siguiente lista:

  • Mejora la comunicación y el trabajo en equipo.
  • Mayor productividad.
  • Reduce los tiempos de finalización.
  • Mayor calidad en los resultados finales.
  • Ahorro de gastos.
  • Evita conflictos por malos entendidos o falta de comunicación.
  • Elimina la duplicación de tareas.
  • Detecta incongruencias en el diseño.
  • Ajusta la predicción de costes a la realidad.
  • Refleja los posibles cambios que tengan lugar a lo largo del proyecto.
  • Acelera la capacidad de respuesta ante modificaciones.

Aplicaciones BIM y GIS para análisis de alternativas de diseño 

Desde luego, la componente espacial tiene mucho que aportar al trabajo con BIM. La información de localización de los activos es muy importante para la gestión integral del proyecto. Por ello, ponemos sobre la mesa algunos de los casos de uso más representativos de la integración BIM-GIS para Real Estate.

Cuando hemos hablado de las tendencias que ha creado la nueva normalidad en el mundo inmobiliario, hemos comentado cómo el mercado está mirando hacia la amplitud de espacios. Por tanto, hay que alejarse de grandes núcleos urbanos densamente poblados.

Sin embargo, no queremos vivir aislados y nos gusta tener cerca servicios como transporte público, sanitarios, zonas comerciales, de ocio, buenas conexiones con el lugar de trabajo, etc.

El uso combinado de BIM y GIS permite tener en cuenta todos estos factores a la hora de afrontar un proyecto de desarrollo inmobiliario. GIS aporta contexto a la construcción en sí mismo, no tratándola como un ente sin relación con los recursos cercanos. De esta forma, las empresas de Real Estate conseguirán ubicaciones óptimas, conformes a las necesidades de su cliente objetivo, lo que mejorará sus resultados de ventas.

En cuanto a la aportación de la integración BIM-GIS, no podemos dejar de lado el crucial papel que desempeña en infraestructuras. Un marco metodológico enfocado a la transformación digital del sector de la construcción e ingeniería a través del IoT que podemos ejemplificar dentro de la participación de DOTGIS en el consorcio Arrowhead.  

Anteriormente, también hemos hablado de la creciente concienciación ambiental por parte de toda la sociedad. Esto también se aprecia en las cada vez más estrictas regulaciones al respecto. Con BIM-GIS se puede conocer al detalle el impacto ambiental que tiene una construcción, incluso antes de ponerla en marcha

La integración BIM-GIS optimiza el consumo energético en edificios. Por ejemplo, se puede medir la incidencia de la radiación solar, las horas de luz natural y de sombra que recibe cada fachada o sección del edificio, etc. De esta manera, se pueden plantear alternativas encaminadas a conseguir una reducción del consumo de aire acondicionado en verano y/o de calefacción en invierno gracias a la elección de una ubicación y orientación óptima.

Siguiendo con el aspecto energético, se ofrece la opción de calcular el potencial de los tejados para la generación de energía mediante la instalación de paneles solares. Aquí entran en juego variables como la radiación recibida, el ángulo de incidencia o la detección de obstáculos que generen sombra o que supongan barreras en la instalación de paneles.

Otra aplicación muy interesante es la protección frente a fenómenos naturales, como inundaciones o deslizamientos de tierras. El uso de GIS en BIM permite conocer las interacciones de cada activo con el terreno: su naturaleza, presencia de desniveles, cambios frente a eventos naturales, etc. Esto hace que sea más sencillo tomar decisiones en fase de diseño integrando medidas de protección, como por ejemplo crear zonas de drenaje efectivas o diseñar cimentaciones adecuadas al tipo de suelo.

DOTGIS - BIM y el sector real estate

A la hora de erigir una construcción, la elección de los proveedores es básica. Una cadena de suministro bien gestionada marcará muchas diferencias en cuanto a costes y tiempos. GIS-BIM ayuda a conocer los proveedores cercanos y cómo están comunicados con nuestra obra. Además, también maneja otras informaciones clave, como el precio de los materiales, su disponibilidad, logísticos, etc. 

No nos quedemos únicamente en los aspectos exteriores de un edificio, adentrémonos en él y veamos qué nos ofrecen estas tecnologías de puertas para adentro, gracias a la integración de tecnologías de Indoor Mapping.

Para los futuros compradores o inquilinos, les es de gran utilidad visualizar el modelo en 3D detallado de la construcción. Así podrán tener una experiencia mucho más inmersiva en la fase de compra para hacerse una idea en detalle de los espacios, la luminosidad, la textura de los materiales y demás factores que pueden ser decisivos para su elección.

Hay que recalcar el aporte de estos sistemas innovadores a la seguridad de las comunidades como supone el conocimiento estricto de las viviendas y las zonas comunes. El correcto dimensionamiento de distancias, ubicación de escaleras, ascensores, puertas de emergencia, ancho de los pasillos, etc., permiten realizar diseños de interiores que optimicenlas rutas de evacuación.

Casi todo se ha vuelto inteligente en estos tiempos: casas, fábricas, coches… las construcciones no pueden ser menos. El ejemplo más claro de esta evolución del Real Estate es la implicación que tiene en la integración de tecnologías, siendo uno de los principales sectores que lideran y empujan procesos de transformación digital e innovación en la mejora de los negocios.

Datos de un edificio enriquecidos con información geolocalizada… su potencial es impresionante. En este artículo sólo hemos descubierto la punta del iceberg de la utilidad que tiene la simbiosis BIM-GIS para el sector Real Estate. 

Por ello, desde DOTGIS queremos ayudarte a que saques todo el jugo a los datos geográficos de tu proyecto inmobiliario. Con nuestras soluciones, tu empresa de Real Estate optimizará sus cifras de negocio, venderá más, gastará menos y será más productiva durante muchos años. ¿Lo hablamos más en detalle?